Trong nửa cuối năm 2026, chi phí căn hộ tại TP.HCM được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt tại phân khúc căn hộ cao cấp HCM. Dù tốc độ tăng giá có thể không còn bùng nổ như giai đoạn 2024-2025, mặt bằng giá khó giảm khi nguồn cung trung tâm ngày càng khan hiếm, quỹ đất nội đô suy giảm và nhu cầu sở hữu tài sản giá trị vẫn duy trì ổn định trong giới doanh nhân, nhà đầu tư lớn. Với nhiều khách hàng có năng lực tài chính mạnh, chi phí căn hộ cao cấp hiện không chỉ phản ánh giá trị bất động sản mà còn đại diện cho vị thế sống và khả năng tích sản dài hạn tại TP.HCM.
Điểm qua các nội dung chính
Chi phí căn hộ tại TP.HCM đang bước vào mặt bằng giá mới
Sau nhiều năm tăng liên tục, thị trường căn hộ cao cấp HCM đã hình thành một mặt bằng giá hoàn toàn khác so với giai đoạn trước đại dịch. Theo nhiều báo cáo thị trường, giá bán trung bình căn hộ tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 ở nhiều khu vực trung tâm như Thủ Thiêm, Quận 1 hay Thảo Điền.
Điều đáng chú ý là chi phí căn hộ không còn tăng chủ yếu do yếu tố đầu cơ ngắn hạn mà xuất phát từ áp lực thực tế của thị trường. Giá đất tăng mạnh, chi phí xây dựng leo thang, tiêu chuẩn bàn giao ngày càng cao cùng thời gian pháp lý kéo dài khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng đáng kể.
Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư gần như không còn dư địa để đưa giá bán xuống thấp. Đây là lý do nhiều dự án mới tại TP.HCM tiếp tục mở bán ở ngưỡng giá cao nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.
Nguồn cung khan hiếm khiến chi phí căn hộ tiếp tục neo cao
Yếu tố lớn nhất quyết định xu hướng giá của căn hộ cao cấp HCM nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài nhiều năm. Trong giai đoạn 2023-2026, lượng dự án mới được đưa ra thị trường giảm mạnh so với chu kỳ trước.
Nguồn hàng hiện nay chủ yếu tập trung vào các đại đô thị hoặc quỹ đất hiếm còn lại tại khu vực trung tâm. Điều này khiến chi phí căn hộ cao cấp tiếp tục bị đẩy lên khi số lượng sản phẩm giới hạn nhưng nhu cầu sở hữu vẫn lớn.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi TP.HCM trong nhiều năm gần đây. Khoảng 70-80% nguồn cung mới hiện thuộc nhóm cao cấp và hạng sang.
Khi thị trường không còn nhiều lựa chọn giá thấp, mặt bằng chi phí căn hộ mới dần trở thành tiêu chuẩn chung của toàn thị trường. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá bán tại nhiều khu vực như Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng hay Thủ Thiêm liên tục tăng bất chấp thanh khoản toàn thị trường có thời điểm chững lại.
Căn hộ cao cấp HCM vẫn là nhóm tài sản giữ giá mạnh
Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư có xu hướng ưu tiên tài sản hữu hình có khả năng bảo toàn giá trị dài hạn. Đây là lý do căn hộ cao cấp HCM tiếp tục giữ được sức hút dù mặt bằng giá đã ở mức rất cao.
Khác với các giai đoạn trước, người mua hiện nay không còn chạy theo tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn. Nhóm khách hàng sở hữu tài sản lớn tập trung nhiều hơn vào chất lượng sống, tính riêng tư, vị trí trung tâm và giá trị thương hiệu của dự án.
Những dự án như Grand Marina Saigon, Metropole Thủ Thiêm hay Vinhomes Golden River đang được xem là tài sản mang tính biểu tượng hơn là sản phẩm ở thông thường. Chính yếu tố khan hiếm này khiến chi phí căn hộ cao cấp tiếp tục duy trì ở vùng đỉnh mới của thị trường.
Ngoài ra, sự gia tăng của tầng lớp giàu có tại Việt Nam cùng dòng vốn quốc tế đổ vào TP.HCM cũng đang hỗ trợ đáng kể cho phân khúc cao cấp. Điều này tạo ra lực cầu ổn định cho các dự án có vị trí đẹp và pháp lý minh bạch.
Thanh khoản giảm nhưng giá căn hộ khó giảm sâu
Một điểm đáng chú ý trong nửa đầu năm 2026 là thanh khoản toàn thị trường có dấu hiệu giảm tốc. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa giá bán sẽ giảm mạnh.
Thực tế cho thấy dòng tiền hiện nay chỉ tập trung vào những dự án có giá trị thực. Các sản phẩm sở hữu vị trí trung tâm, tiện ích đồng bộ và chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ tốt dù chi phí căn hộ liên tục tăng.
Điều này phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua. Thay vì tìm kiếm sản phẩm giá rẻ, khách hàng hiện ưu tiên tài sản có khả năng giữ giá lâu dài, tính thanh khoản tốt và khả năng gia tăng giá trị theo thời gian.
Đối với giới doanh nhân và nhà đầu tư lớn, việc sở hữu căn hộ cao cấp HCM hiện được xem như một phần trong chiến lược phân bổ tài sản dài hạn thay vì giao dịch ngắn hạn.
Dự báo nửa cuối năm 2026: Chi phí căn hộ có thể tăng chậm nhưng khó đi xuống
Trong kịch bản khả quan nhất, thị trường có thể bước vào giai đoạn tăng giá chậm hơn do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, khả năng giảm sâu của chi phí căn hộ là rất thấp khi nguồn cung trung tâm vẫn hạn chế và quỹ đất đẹp ngày càng hiếm.
Xu hướng rõ ràng nhất của nửa cuối năm 2026 sẽ là sự phân hóa mạnh giữa các dự án. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, thiết kế khác biệt và tiêu chuẩn vận hành quốc tế vẫn có khả năng tiếp tục lập đỉnh giá mới. Trong khi đó, các dự án xa trung tâm hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ gặp áp lực thanh khoản lớn hơn.
Về dài hạn, căn hộ cao cấp HCM vẫn là nhóm tài sản có khả năng duy trì giá trị tốt nhờ vai trò trung tâm kinh tế – tài chính của TP.HCM và nhu cầu sở hữu bất động sản hạng sang ngày càng gia tăng trong giới giàu có Việt Nam.
