Bất động sản Thủ Thiêm: 3 Yếu tố định hình “giá đất vàng” trước thềm đấu giá tháng 12

Thị trường bất động sản Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức, TP.HCM) đang trở thành tâm điểm chú ý cuối năm 2025 khi thông tin về phiên đấu giá 3 lô đất vàng tháng 12 được công bố. Giữa bối cảnh giá nhà trung tâm TP.HCM tăng phi mã và hạ tầng khu Đông hoàn thiện, liệu đợt đấu giá này có thiết lập mặt bằng giá mới?

Thủ Thiêm từ lâu được định vị là trung tâm tài chính quốc tế mới, nhưng sự phát triển của khu vực này thường xuyên đối mặt với những biến động mạnh về chính sách và tâm lý thị trường. Tổng hợp các dữ liệu mới nhất trong tuần qua, mời quý độc giả cùng Địa Ốc Sala Thủ Thiêm phân tích sâu về 3 trụ cột đang tác động trực tiếp đến bất động sản (BĐS) khu vực này.

1. Bất động sản Thủ Thiêm: Áp lực tăng giá từ “vết dầu loang” trung tâm

Giá trị của Thủ Thiêm không đứng độc lập mà chịu ảnh hưởng trực tiếp từ sự khan hiếm của lõi trung tâm cũ (Quận 1, Quận 3).

Theo dữ liệu từ VnExpress, giá căn hộ tại trung tâm TP.HCM đã tăng gấp 3 lần trong một thập kỷ qua. Sự tăng trưởng phi mã này xuất phát từ nguồn cung cạn kiệt, đẩy dòng vốn đầu tư và nhu cầu sở hữu hạng sang tràn sang khu vực kế cận. Thủ Thiêm, với vị thế là “phần mở rộng” của trung tâm qua hầm và cầu Thủ Thiêm 2 (cầu Ba Son), đang là nơi hứng trọn làn sóng dịch chuyển này. Khoảng chênh lệch giá giữa Quận 1 và Thủ Thiêm đang dần thu hẹp, biến nơi đây thành điểm đến của dòng tiền lớn.

2. Cú hích từ hạ tầng và “phép thử” cho bất động sản Thủ Thiêm trước thềm đấu giá tháng 12

Động lực lớn nhất trong ngắn hạn chính là thông tin 3 lô đất (ký hiệu 1-1, 1-8, 1-11) thuộc Khu chức năng số 1 sẽ được đấu giá trong tháng 12 tới, với giá khởi điểm 5.705 tỷ đồng.

Tại sao sự kiện này quan trọng?

• Tái định vị giá trị: Sau sự kiện hủy cọc năm 2022, thị trường mất đi một thước đo chuẩn. Cuộc đấu giá này sẽ thiết lập một mặt bằng giá tham chiếu mới, thực tế hơn và minh bạch hơn.
• Cộng hưởng hạ tầng: Sự kiện đấu giá diễn ra song song với sự hoàn thiện của hạ tầng khu Đông. Theo Nông nghiệp Môi trường và VnEconomy, trục tăng trưởng khu Đông đang dồn lực về Thủ Thiêm với các dự án như Vành đai 2 và các công trình biểu tượng (The Opera Residence). Hạ tầng không chỉ là bánh vẽ mà đã hiện hữu, tạo ra giá trị thực cho BĐS nơi đây.

3. “Điểm nghẽn” chi phí: Bài toán tiền sử dụng đất

Tuy nhiên, bức tranh không toàn màu hồng. Một rào cản lớn mà các nhà phát triển dự án tại đây đang đối mặt là gánh nặng tài chính pháp lý.

Theo phản ánh từ Lao Động, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn lớn với khoản “tiền sử dụng đất bổ sung”. Việc xác định giá đất và các nghĩa vụ tài chính phát sinh đang bào mòn biên lợi nhuận và làm tăng rủi ro pháp lý cho các dự án. Điều này dẫn đến hệ quả kép:

1. Nguồn cung dự án mới có thể bị chậm lại do chủ đầu tư e ngại pháp lý.
2. Giá bán đầu ra bắt buộc phải tăng để bù đắp chi phí, khiến BĐS Thủ Thiêm vốn đã đắt đỏ sẽ càng trở nên kén khách hơn.

4. Cơ hội trong sự thận trọng

Thị trường bất động sản Thủ Thiêm đang đứng trước cơ hội bứt phá mạnh mẽ nhờ lực đẩy từ hạ tầng và sự khan hiếm của trung tâm. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao kết quả phiên đấu giá tháng 12 và các tháo gỡ về cơ chế tính tiền sử dụng đất.

Nếu phiên đấu giá thành công và pháp lý được khơi thông, Thủ Thiêm sẽ chính thức bước vào chu kỳ tăng trưởng mới bền vững hơn giai đoạn “sốt ảo” trước đây.